今年年初和一些投資人聊到投資酒店，他們提到一個點很有意思——“新店越來越難開了，老店倒是越來越值錢了”?！俺桌系辍?，倒成了他們投資的一個新方向。

恰好前段時間在廣州出差，碰到了一位90后投資人蔡總，去年，他和合伙人一起，把自己7年的老店，翻牌成了星程酒店，數(shù)據(jù)相當(dāng)不錯，“算是某種意義上的‘抄底’成功?！?/p>

在他看來，如今存量酒店市場進(jìn)入下半場，也不是所有老店都能值錢。老店“值錢”背后的關(guān)鍵在于，改得好不好、巧不巧，錢花得少不少。

單房造價4.2萬元

憑什么讓老店翻新一年回本

蔡總的星程廣州白云國際會議中心齊富路酒店，前身是一家單體的精品酒店，他們幾個合伙人自己經(jīng)營。

這家酒店原本有6300㎡，112間客房。蔡總他們對于空間布局，也有自己的想法，一半是普通的商務(wù)客房，專門接待周邊會議中心的商務(wù)客群，另一半則做成主題客房，迎合年輕人的需求。

據(jù)蔡總介紹，他們一開始投了2000多萬元下去，不同的主題房找了不同的設(shè)計師，硬料設(shè)施也是往好了上，“行情好的時候，還能賺點錢?！?/p>

但賺錢的日子并沒有持續(xù)多久，這幾年，大環(huán)境的不景氣，加之這家酒店客群定位混亂、產(chǎn)品老化，改造前入住率一直不高，在40%上下徘徊，房價也在130元左右上不去。

內(nèi)外困頓之下，蔡總和他的合伙人們決定找一家靠譜的酒店集團(tuán)旗下的品牌加盟，并進(jìn)行改造。

一是“改得省”，420萬煥新中檔體驗，短板變長板。

蔡總他們的要求不算少，既要投入少改動少，又要能賺錢。“我們前期投入了2000多萬元，如果全拆掉，肯定舍不得。”

最終，在諸多品牌中，華住旗下的星程酒店，給出了他們最為滿意的改造方案。讓他們前期的投入，得以最大化地保留了下來，沒有浪費。

據(jù)蔡總介紹，這家酒店的改造投入并不算高，420萬元總投入，單房造價僅4.2萬元，但換來的回報是實打?qū)嵉?/strong>。

酒店直接煥新成為中檔酒店，而如果按傳統(tǒng)方式全部翻新，打造這樣的一個中檔酒店，單房造價至少8-10萬。

如此低的投入，意味著酒店改造并沒有一味地拆掉重建，而是進(jìn)行了極為巧妙的利舊創(chuàng)新，讓原本不合時宜的短板，在改造后，成為增加質(zhì)感的長板。

舉個例子，星程對原本的大堂則進(jìn)行了布局的調(diào)整，墻面和地面大理石裝飾都得以保留，通過家具輕改，成為了客人的休息區(qū)，更便于會客及商務(wù)洽談。

星程廣州白云國際會議中心齊富路酒店

大堂及前臺改造前與改造后

餐廳進(jìn)行了輕改，格局并沒有太大調(diào)整，但是增加了隔斷，既能容納更多客人靈活就餐，也保證了隱私性。另外，在保留餐廳臺面的同時，做了貼皮處理，從黑色變成白色，更顯清爽。

星程廣州白云國際會議中心齊富路酒店

餐廳改造前與改造后

二是“改得快”，2個月改完，不歇業(yè)。

星程酒店另一個驚艷到投資人的點是“改得快”。

“酒店的整個改造周期花了2個多月，比傳統(tǒng)改造快了不少。”更讓蔡總驚喜的是，星程的施工團(tuán)隊規(guī)劃得明明白白——這一層在改，那一層照常接待客人，改造期間，酒店一天沒停業(yè)，生意一天沒斷過。

同時，得益于星程團(tuán)隊的專業(yè)以及設(shè)計、供應(yīng)鏈、施工管理與運(yùn)營標(biāo)準(zhǔn)的緊密打通，酒店能夠在保留老酒店的結(jié)構(gòu)框架基礎(chǔ)上，快速煥新。

舉個例子，蔡總酒店原有的商務(wù)客房，本身就能夠滿足商務(wù)客群的需求，且家具等用料都不錯。星程團(tuán)隊就沒有對這些客房進(jìn)行太大的改動，僅僅是將難打理的地毯，替換成能夠快速覆蓋翻新的魚骨紋木地板，讓整個空間更為清爽。

星程廣州白云國際會議中心齊富路酒店

客房利舊改造前與改造后

三是“賺得快”，客流穩(wěn)定，RevPAR翻番。

開業(yè)之后，最讓蔡總覺得值的，是客群實現(xiàn)了轉(zhuǎn)變，賬也算得過來了。

星程團(tuán)隊結(jié)合酒店周邊市場環(huán)境和客群，進(jìn)行了詳盡的調(diào)研，并根據(jù)實際情況，將酒店的客群定位進(jìn)行了調(diào)整，從原先的情侶、家庭客群為主，變?yōu)榱松虅?wù)客群為主。“現(xiàn)在我們酒店的商務(wù)客群達(dá)到了70%。”蔡總表示。

這一調(diào)整，直接帶來了業(yè)績的質(zhì)變。酒店改造后，出租率從45%提升到89%，翻了將近一倍；客房收入也實現(xiàn)了翻番，RevPAR從135元到260元。“我們測算了一下，大概1.13年就能回本。”

口碑同樣迎來了躍升。攜程評分從4.6沖到4.8，“現(xiàn)在不僅評分上來了，還有不少回頭客專門沖著我們來的。”蔡總說。

星程廣州白云國際會議中心齊富路酒店

大門改造前與改造后

有底線、有能力、有經(jīng)驗

星程的“抄底工具箱”

參觀完蔡總的酒店，一個更大的好奇浮現(xiàn)了出來——為什么偏偏是星程？如果換一個品牌，會不會有差不多的效果？

但事實上，對于蔡總來說，星程酒店給的，不是“一塊牌子”，而是“一整套體系”。

這套體系，我們或許可以將其稱為星程的“抄底工具箱”，背后是星程酒店的有底線、有能力、有經(jīng)驗。

有底線：不是“越省越好”，而是把錢花在刀刃上。

很多投資人對于改造有猶豫，主要還是怕被“套路”。有的品牌為了快速打動投資人，改造只是換個牌子，既留不住客人，也賺不到錢。

星程酒店不做無底線地省錢，而是讓錢花在刀刃上，能改好的地方一定要改好。

據(jù)了解，星程會根據(jù)不同的存量物業(yè)，以二線城市90間房為例：推出“微改、半改、全改”的靈活改造方案，單房改造成本介于0.3萬至7.5萬元之間（含公區(qū)），實現(xiàn)“量體裁衣”式的成本控制。

星程廣州白云國際會議中心齊富路酒店

客房利舊改造前與改造后

比如蔡總這家酒店，改造前客房的房型堪稱五花八門，還有十幾間暗房成了最大的硬傷。如今的消費者，對于住宿的要求更高，暗房不但賣不上價，還會拉低酒店口碑。

星程的方案是，把暗房改“景觀房”。

品牌重新梳理了動線，通過晴空燈與內(nèi)景的補(bǔ)充，硬是給原本采光差的房間，做出了“景觀感”，不但盤活了這些暗房，客人的入住體驗還提升了。

暗房改造前后平面圖，原本的暗房打造了內(nèi)景

這一系列提升客人感受與體驗的細(xì)節(jié)，恰恰就構(gòu)成了星程的“底線”。

星程廣州白云國際會議中心齊富路酒店

主題房改造前與改造后

有能力：會員入住超70%，背靠華住帶來的三重賦能。

在提到改造前后投資人自己的感受，蔡總說，“現(xiàn)在有專業(yè)的團(tuán)隊經(jīng)營管理，比以前自己經(jīng)營省心了90%。華住的高效、專業(yè)、細(xì)致和自帶的客流，很關(guān)鍵。”

星程酒店的能力，不僅實現(xiàn)了經(jīng)營數(shù)字上的躍升，更是解放了投資人。這背后，華住給了投資人三件東西。

第一件是流量。華住會超3億的會員，25年度全國星程酒店平均中央預(yù)訂占比65.8%，為門店提供了源源不斷的客流。蔡總酒店改造后，酒店整個25年華住會員占比直接沖到74%。這也意味著，酒店無需擔(dān)心淡旺季影響。

第二件是效率。華住體系的數(shù)字化系統(tǒng)，比如最快“10秒入住”的“華掌柜”自助機(jī)，送物的機(jī)器人等，這些東西為門店帶來了一場運(yùn)營效率革命。

第三件是供應(yīng)鏈。華住的供應(yīng)鏈體系，為星程加盟店提供標(biāo)準(zhǔn)化采購，規(guī)模效應(yīng)壓低了物資和設(shè)備成本。對于投資人來說，省下的，就是利潤。

星程廣州白云國際會議中心齊富路酒店

電梯廳改造前與改造后

有經(jīng)驗：600多家酒店經(jīng)營的“避坑指南”。

截至目前，星程酒店已經(jīng)在全國200多座城市，開了600多家酒店，每年服務(wù)2000多萬人次。

這對投資人來說意味著什么？意味著幾乎所有改造過程中你能想到的坑，星程都有應(yīng)對經(jīng)驗——什么樣的東西能保留，什么樣的結(jié)構(gòu)不能動，什么樣的改造方案能賺錢。

更重要的是，600多家店的積累，讓星程不僅知道“怎么改”，更知道后續(xù)“怎么管”。

從員工培訓(xùn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)到收益管理、會員轉(zhuǎn)化，星程都有一套成熟的體系支撐，讓投資人不用再自己摸索，少走彎路。

餐廳也引入了星程招牌的“星程那碗面”，主打的就是“一城一面”，在蔡總的店里，我們嘗到的是正宗的廣式云吞面，據(jù)說已成為一些客人專門來入住打卡的理由。

這就是600家店的經(jīng)驗價值，它讓星程有能力把“好的服務(wù)”變成“可復(fù)制的產(chǎn)品”，也正因如此，星程不但能改好酒店，還能讓改好的酒店持續(xù)賺錢、持續(xù)跑通。

星程廣州白云國際會議中心齊富路酒店

大堂休息區(qū)改造前與改造后

存量下半場，為什么現(xiàn)在

是“抄底”的窗口期

了解完蔡總的故事，我們不妨往后退一步，看看更大的圖景。

如今，酒店存量市場正進(jìn)入下半場。

僅看華南市場，一場深度調(diào)整期就在持續(xù)進(jìn)行中。

一方面，大量在上半場還未改造的存量老店，如今面臨的是更為復(fù)雜的設(shè)備老化、客源流失、OTA依賴加劇、管理跟不上等困境，曾經(jīng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，正在變成許多投資人手里的燙手山芋。

另一方面，以星程為代表的品牌，已經(jīng)具備了系統(tǒng)性改造和賦能的能力，能夠從流量、效率、成本、體驗四個維度，對一家老店進(jìn)行從內(nèi)到外的改造。

這兩件事碰到一起，就是不少投資人們“抄底”優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)的窗口時機(jī)，讓“老店越來越值錢”，成為可能。

也正因如此，如蔡總這樣的投資人，不是孤例。

2026年開年，星程已有25店齊開，首次進(jìn)駐麗江和普洱，進(jìn)入西安、寧波等黃金地段。這些動作背后，既是星程作為頭部品牌在不斷深入存量市場，也是越來越多投資人在“抄底”選擇——與其在紅海里卷新店，不如在存量里挖金礦。

存量市場的下半場，對于投資人而言，抄底老店，要的不僅僅是勇氣與判斷力，也要如星程這樣的品牌，帶來的底氣和硬實力。

星程廣州白云國際會議中心齊富路酒店

洗衣房改造后

最后，蔡總提到他后續(xù)的投資計劃，“我們還在看一些老酒店，準(zhǔn)備收過來改造，改造投入小、回報快，而且有星程這樣專業(yè)的團(tuán)隊，心里有底。”

或許，這就是星程酒店的價值所在，它不只是在幫投資人改造一家酒店，更是在幫投資人抓住時代的窗口期，重新獲得讓資產(chǎn)賺錢的能力。